종합부동산세 계산기

아파트·연립주택은 국토교통부 「부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr)」, 단독주택은 동일 사이트에서 개별주택가격으로 확인할 수 있습니다. 매년 4월에 공시되는 공동주택가격이 그 해 종부세 과세 기준이 됩니다. 시세보다 통상 60~80% 수준이며, 공정시장가액비율 60%까지 곱하면 실제 과세표준은 시세의 36~48% 수준이 됩니다.

재산세(시·군·구세)는 종부세와 별개로 매년 7월·9월 두 차례 분할 부과됩니다. 공시가격 × 공정시장가액비율 × 지방세법 세율(0.1~0.4%) 로 산출되며, 본 계산기는 종부세만 계산합니다. 재산세 + 종부세 합산이 보유 주택의 실질 보유세이며, 1주택자는 일반적으로 재산세가 종부세보다 큽니다.

공정시장가액비율은 시행령으로 정해지며 60~100% 범위 내에서 정부가 매년 조정할 수 있습니다. 2024년 100% 까지 인상한다는 발표가 있었으나 실제로는 60% 수준에서 유지되고 있습니다(2026년 4월 기준 60% 확인). 비율이 70%·80% 등으로 인상되면 과세표준이 그 비율만큼 증가해 종부세도 비례해 증가합니다.

공시가격 12억 ~ 24억 구간에서는 부부공동명의의 인별 12억 × 2 = 24억 공제가 단독명의 12억보다 유리합니다. 단 24억 초과부터는 부부공동의 인별 누진세 효과가 줄어들고, 1주택자 세액공제(고령·장기보유 최대 80%) 는 명의자별로 따로 적용해야 하므로 한쪽이 고령·장기보유 요건을 충족하지 못하면 단독명의보다 불리해질 수도 있습니다. 매년 「공동/단독 변경」 신청 가능하므로 시뮬레이션 후 선택을 권합니다.

본 계산기는 (1) 세부담 상한제(전년 대비 일정 비율 초과 인상 금지), (2) 임대주택·미분양·공공주택 등 합산배제, (3) 일시적 2주택 특례, (4) 상속·이혼 분할 등 특수 상황을 반영하지 않았습니다. 또한 공시가격 합계는 사용자 입력값을 그대로 사용하므로 누락된 주택이 있다면 결과가 달라집니다. 정확한 종부세는 매년 12월 국세청 「홈택스 → 종합부동산세 → 모의계산」 에서 확인하시고 본 계산기는 1차 추정용으로 사용하십시오.

재산세 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 기준 부동산을 소유한 사람에게 그 해 재산세 1년치가 부과됩니다. 6월 2일 이후 매도하거나 5월 31일 이전에 매매하는 경우 새 소유자가 그 해 재산세를 전액 부담하는 구조라 6월 1일을 기준으로 잔금일을 조정하는 거래 관행이 일반적입니다. 정확한 본인 부과 여부는 6월 1일 등기부등본 소유자 기준 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 시·군·구청 세무과에서 확인할 수 있습니다.

공시가격은 국토교통부가 매년 발표하는 부동산의 행정상 가격으로 재산세·종부세·건강보험료 산정 기준이 되는 값이고, 시가는 실제 매매 거래에서 형성되는 시장 가격입니다. 일반적으로 공시가격은 시가의 60~70% 수준에서 형성되며 단지·지역·시기에 따라 격차가 달라지는 사례가 많습니다. 본인 주택 공시가격은 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 에서 무료로 조회 가능하며 매년 4월 말 새 공시가격이 발표됩니다.

1세대 1주택자에게는 공정시장가액비율을 일반 60% 보다 낮은 43~45% 수준으로 우대 적용해 과세표준을 줄여 주는 제도가 운영되고 있습니다. 또한 9억 원 이하 1주택자에게는 세율 인하 특례가 적용되어 재산세 부담이 일반 다주택자 대비 크게 줄어드는 구조입니다. 정확한 본인 적용 여부는 매년 발송되는 재산세 고지서 또는 위택스 조회로 확인하는 것이 권장됩니다.

주택분 재산세는 매년 7월(1기·전체의 절반) 과 9월(2기·나머지 절반) 두 번에 나누어 납부하는 구조이며, 토지·건축물 분은 별도 시기에 부과됩니다. 다만 연세액이 일정 금액(예: 20만 원) 이하면 7월에 한 번에 부과되는 경우가 일반적입니다. 부과액이 250만 원을 초과하면 분납 신청을 통해 추가 분할 납부가 가능하며 정확한 본인 납부 일정은 고지서·위택스로 확인할 수 있습니다.

도시지역분은 도시계획세 명목으로 도시지역에 위치한 토지·건물 소유자에게 추가 부과되는 항목이고, 지방교육세는 재산세 본세의 20% 가 함께 부과되는 부가세 성격의 세목입니다. 따라서 고지서에 표기되는 총액은 '재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세' 합산으로 단순 본세보다 20~30% 가량 큰 사례가 일반적입니다. 정확한 부과 내역은 고지서 또는 위택스 상세 보기에서 항목별로 확인할 수 있습니다.

재산세는 모든 부동산 보유자에게 시·군·구청이 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 공시가격 합산을 초과하는 다주택자·고가주택자에게 국세청이 추가로 부과하는 국세입니다. 1주택 기준 공시가격 12억 원, 다주택 합산 9억 원이 종부세 일반적인 기준선이며 그 이하인 경우 종부세는 부과되지 않고 재산세만 부담합니다. 종부세는 매년 12월에 별도로 고지되어 재산세(7·9월) 와 시기·납부 채널이 다릅니다.

지방세법 시행령에 따라 1회 부과액이 250만 원을 초과하는 경우 한 번에 납부하기 어려운 사정이 있을 때 분납 신청이 가능합니다. 일반적으로 250만 원 초과~500만 원 이하는 250만 원을 차감한 잔액을, 500만 원 초과는 50% 까지를 다음 분납 기한 안에 납부하도록 분할되는 구조입니다. 분납 신청은 납기 한도 안에 위택스 또는 관할 지자체에 직접 신청해야 하며 자동 분납은 적용되지 않습니다.

재산세는 위택스(wetax.go.kr) 웹·모바일 외에도 인터넷지로(giro.or.kr), 카카오페이·네이버페이 같은 간편결제 청구서 메뉴, 시중 은행 ATM·창구·자동이체, 종이 고지서 가상계좌로 납부할 수 있습니다. 카드 납부 시 일부 카드사·지자체 조합에서 무이자 할부 이벤트(2~6개월) 가 운영되는 사례가 있어 한 번에 납부하기 부담스러운 경우 활용 가능합니다. 본인 결제 방식별 수수료·이벤트는 납부 직전 위택스 안내 또는 카드사에서 확인하는 것이 권장됩니다.