주택담보대출 계산기

둘 다 동시에 통과해야 합니다. LTV는 주택가액 대비 비율, DSR은 연소득 대비 연 원리금 비율로, 두 한도 중 더 낮은 값이 실제 대출 가능액이 됩니다. 일반적으로 고소득·저가 주택은 LTV가, 저소득·고가 주택은 DSR이 먼저 걸립니다.

네. 거치기간 동안 원금이 줄지 않아 이자만 계속 부과되므로 총 이자가 증가합니다. 다만 초기 현금흐름이 부족할 때는 유용합니다. 본 계산기는 거치기간 월 이자를 별도 표시해 부담을 가시화합니다.

본인·배우자 모두 무주택 이력이면서 주택 매입이 처음인 경우 적용됩니다. 부부합산 연소득 1.3억 이하, 주택가액 6억 이하 등 추가 요건이 있으니 은행에서 정확한 자격을 확인하세요. 디딤돌·보금자리론 등 정책상품은 별도 우대 LTV가 적용될 수 있습니다.

총이자 측면에서는 원금균등이 유리하지만 초기 월 부담이 큽니다. 원리금균등은 매월 동일 금액으로 가계 계획이 쉽지만 총이자는 더 많습니다. 30년 4% 4억 대출 기준 원금균등 총이자가 원리금균등 대비 약 15-20% 적습니다. 현금흐름이 안정적이면 원금균등이 유리합니다.

본 계산기는 주택담보대출 단독 가정으로 DSR을 산정합니다. 실제로는 기존 신용대출·카드론·자동차할부 등 모든 부채의 연 원리금이 합산되어 DSR 40%를 적용받으므로, 본 계산 결과보다 실제 대출 가능액이 줄어들 수 있습니다. 정확한 한도는 은행 사전심사로 확인하세요.

2026년 4월 2일부터 수도권·규제지역 주택담보대출에 LTV 비율과 별개로 주택 가액 구간별 절대 한도가 추가 적용되고 있습니다. 일반적으로 알려진 구조는 15억 원 이하 주택 한도 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이며, 'LTV 비율 × 주택가' 와 '절대 한도' 중 더 낮은 금액이 실제 대출 한도가 되는 구조입니다. 같은 주택가라도 구간이 바뀌면 한도가 크게 줄어드는 사례가 있어 본인 적용 시점·해당 구간은 금융위원회 보도자료와 은행 사전심사로 확인하는 것이 권장됩니다.

보금자리론은 한국주택금융공사(HF) 가 운영하는 장기 고정금리 정책 상품으로 만기 10~50년·고정금리·중도상환수수료 0% 등의 혜택이 있고 주택가·소득 한도가 적용됩니다. 디딤돌대출은 무주택 서민을 위한 저금리 정책 상품으로 부부합산 소득·주택가 기준이 더 엄격하지만 금리가 일반 시중은행 대비 1~2%포인트 낮게 형성됩니다. 시중은행 주담대는 한도와 상품이 다양한 대신 금리·수수료가 정책 상품보다 높게 형성되는 경향이 있어 본인 자격에 맞는 정책 상품 우선 비교가 일반적입니다.

50년 만기는 같은 원금·금리에서 매월 원리금 부담이 30년 대비 약 20~30% 줄어드는 대신 총 납부 이자가 크게 늘어나는 구조입니다. 같은 4억 원 4% 기준 30년 만기 월 약 191만 원·총 이자 약 2.87억 원, 50년 만기 월 약 154만 원·총 이자 약 5.27억 원처럼 총 이자가 거의 2배에 가까워지는 사례가 일반적입니다. 단기 월 부담을 줄이고 싶을 때 선택지가 되지만 잔여 기간 동안 중도상환·갈아타기로 기간을 줄이는 계획을 함께 세우는 편이 일반적으로 유리합니다.

변동금리는 한국은행 기준금리·코픽스 변동에 따라 3·6·12개월 주기로 재산정되어 금리 인하기에는 유리하지만 인상기에는 부담이 커지는 구조입니다. 고정금리는 대출 기간 전체에 걸쳐 금리가 확정되어 장기 예산 관리에 유리한 대신 초기 금리가 변동금리보다 0.2~0.5%포인트 높게 형성됩니다. 30년 이상 장기 주담대에서는 초기 5년 또는 10년 고정 후 변동으로 전환되는 혼합형 상품도 자주 선택지로 사용되며, 본인 금리 전망과 현금흐름 안정성을 함께 고려해 선택하는 것이 일반적입니다.

주택담보대출의 중도상환수수료는 일반적으로 중도에 상환하는 원금에 일정 비율(보통 1.0~1.5%)을 곱해 부과되며, 대출 실행 후 3년이 경과하면 0%가 되는 체감 구조가 표준적입니다. 정책 상품 일부(보금자리론 등)는 처음부터 중도상환수수료가 0% 인 경우가 있고, 일부 은행 상품은 중도상환 한도(연 원금의 일정 비율) 안에서는 수수료가 면제되기도 합니다. 정확한 면제·수수료율은 대출 계약서 특약과 은행 창구 안내를 통해 확인하는 것이 권장됩니다.

일반적으로 새 대출 금리가 기존 대출보다 0.5%포인트 이상 낮고, 잔여 기간 동안 절감되는 이자가 중도상환수수료 + 인지세·근저당 설정비·감정평가비 같은 부대비용을 충분히 상회할 때 갈아타기 효과가 명확합니다. 잔여 기간이 짧거나 중도상환수수료가 1% 이상 남아 있으면 표면 금리 차이만으로는 손해가 될 수 있어 시뮬레이션이 권장됩니다. 정부의 온라인 원스톱 주담대 갈아타기 인프라를 활용하면 여러 은행 조건을 한 번에 비교할 수 있어 의사결정 속도가 빨라집니다.

정해진 절대 기준은 없지만 일반적으로 가계 월 원리금 부담이 가구 월 소득의 30% 이내일 때 다른 생활비·저축·예비비 운영에 여유가 있는 것으로 알려져 있습니다. 30%를 넘어 40% 에 가까워지면 비상 지출·금리 인상·소득 감소 같은 외부 변동에 취약해지고 DSR 한도 자체가 40% 라 추가 신용대출 여력도 거의 없어지는 경향이 있습니다. 본 계산기로 산출되는 월 원리금이 본인 소득 대비 어느 비율인지 점검해 보고 30% 가까이 또는 초과한다면 대출 금액·기간·상환 방식 조정을 함께 검토하는 것이 권장됩니다.

주담대 실행 시 일반적으로 인지세(대출 금액 구간별 정액), 근저당권 설정비(채권최고액의 일정 비율), 감정평가 수수료, 일부 상품의 대출 보증료, 화재보험료 등이 부대비용으로 발생합니다. 보금자리론·디딤돌 같은 일부 정책 상품은 인지세·설정비를 면제하거나 분담해 주는 경우가 있고, 시중은행은 대출 금액·LTV·고객 등급에 따라 일부 수수료가 면제되는 사례가 있습니다. 대출 실행 전 상품 안내서에 명시된 부대비용을 합산해 본 계산기 결과의 월 원리금 외 일회성 비용을 함께 확인하는 것이 권장됩니다.