양도소득세 계산기

(1) 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유 (2) 2년 이상 보유 (3) 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 이상 거주 (4) 양도가 12억 이하. 12억 초과 시 초과분에만 과세되며 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용되어 세부담이 완화됩니다. 다주택 중과·조정대상지역 취득 등 예외 조건이 많아 세무사 상담이 권장됩니다.

표1(일반): 다주택자·비주택 양도 시 적용, 보유 연수 × 2%, 최대 30%(15년). 표2(1세대 1주택): 1주택 장기보유·거주 적용, 보유×4% + 거주×4%, 각 40% 한도, 합산 최대 80%(10년 보유+10년 거주). 표2는 1세대 1주택 장기 거주자 대상 특례로 조세부담을 크게 줄여줍니다. 2년 미만 거주는 장특공 적용 불가.

취득세·등록세·법무사 수수료, 중개수수료(매수·매도 양쪽), 소송비용·화해비용, 건물 자본적 지출(증축·구조개선·인테리어 주요 항목은 일부 가능, 도배·장판은 불가), 취득 시 이주비 등. 영수증·계좌이체·계약서 등 객관적 증빙이 있어야 하며, 통상 영수증 보관 기간 5년 이상 권장. 세무사와 함께 포함 가능 항목을 사전에 확인하세요.

2025년 기준 조정대상지역 내 다주택 양도에 대한 중과세(기본 세율 + 10~20%p 가산)는 한시적 유예 상태입니다. 2026년 이후 재시행 여부는 미정. 본 계산기는 중과세를 반영하지 않은 일반 세율로 계산하며, 중과 재시행 시 실제 세액은 계산값보다 크게 증가할 수 있습니다. 양도 직전 국세청·세무사에 확인 필수.

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 예정 신고·납부가 원칙입니다 (국세청 홈택스). 1세대 1주택 비과세 대상도 신고는 해야 하며 미신고 시 가산세 20%가 부과됩니다. 연간 총 양도소득이 2건 이상이면 다음 해 5월 확정 신고. 납부할 세액이 1천만원 초과 시 2개월 이내 분납 가능.

양도소득세는 종합소득세와 동일한 8단계 누진세율(6/15/24/35/38/40/42/45%)을 적용하며, 양도소득금액에서 연 250만 원의 양도소득 기본공제를 차감해 과세표준을 산정합니다. 기본공제는 양도일 1월 1일~12월 31일 기간 합산 1회만 적용되므로 연 2건 이상 양도 시 첫 건에 우선 차감됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과되어 총 부담 세율은 명목 세율의 1.1배가 됩니다. 누진공제액은 8구간별로 84만~6,594만 원이 차감되며, 본 계산기는 이를 자동 반영합니다.

새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 일정 기간 내 양도하면 1세대 1주택 비과세를 그대로 인정받을 수 있습니다. 핵심 요건은 (1) 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신주택 취득 (2) 신주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도(조정대상지역 간 이전 등 일부 케이스는 단축 적용) (3) 종전 주택은 2년 이상 보유·거주 요건 충족입니다. 12억 초과분 과세·장특공 표2 적용은 일반 1주택과 동일하며, 기간 요건을 놓치면 다주택자 일반 과세로 전환되므로 매도 일정 관리가 핵심입니다.

분양권은 2021년 6월 이후 취득분부터 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율이 적용되어 일반 8단계 누진세율과 별개로 과세됩니다. 재건축·재개발 입주권은 원조합원·승계조합원 구분에 따라 취득시점이 달라지며, 종전 주택 보유기간을 통산해 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 적용 여부가 결정됩니다. 분양권은 주택 수에 산입되어 다주택자 판단에도 영향을 미치므로 보유 부동산이 다수인 경우 분양권 1개 추가만으로 다주택 중과 대상이 될 수 있습니다. 정확한 적용은 세무사 검토가 권장됩니다.

상속 주택의 취득가액은 상속개시일의 시가(상속세 신고가액 또는 평가액)가 원칙이며, 상속개시 후 양도까지 보유기간은 피상속인 보유기간과 통산할 수 있습니다. 증여받은 주택은 증여세 신고가액이 취득가액이 되며, 증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세가 적용되어 증여자의 당초 취득가액으로 양도차익을 계산하는 점을 주의해야 합니다. 즉 자녀에게 증여 후 단기간 매도하는 절세 전략은 이월과세로 차단됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주 요건도 동일하게 적용되므로 사전 시뮬레이션이 필수입니다.

양도소득세 결정세액이 1천만 원을 초과하면 신고·납부 기한일로부터 2개월 이내 분납이 가능합니다. 분납 가능액은 결정세액 1천만 원~2천만 원은 1천만 원 초과분, 2천만 원 초과는 결정세액의 50% 이내입니다. 무신고 시 무신고가산세 20%(부정 무신고는 40%), 과소신고 시 과소신고가산세 10%(부정 40%)가 적용되며 납부지연가산세는 미납분에 대해 일 0.022% 가산됩니다. 1세대 1주택 비과세 대상도 신고는 의무이며 미신고 시 가산세가 부과되므로 양도일 익월 말일부터 2개월 이내 홈택스 자진 신고가 권장됩니다.

상생임대주택은 임대인이 직전 임대차 계약 대비 임대료(보증금·월세) 인상률을 5% 이내로 제한해 갱신한 경우, 1세대 1주택 비과세 거주 요건(2년) 충족으로 의제되는 특례입니다. 핵심 요건은 (1) 직전 임대차 계약 1년 6개월 이상 임대 (2) 새 임대차 계약 임대료 5% 이내 인상 (3) 새 임대차 2년 이상 유지입니다. 본 특례는 한시 시행으로 적용 기한·요건 변경 가능성이 있으므로 양도 직전 국세청 또는 세무사를 통한 공식 출처 확인이 필요합니다. 거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제 표2(거주 4%/년)도 함께 적용됩니다.

자녀·배우자·직계존비속 등 특수관계자 간 거래는 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 범위를 벗어난 저가·고가 거래 시 시가로 양도가액이 의제됩니다. 즉 자녀에게 시세 10억 주택을 6억에 매도해도 양도세 계산상 양도가는 10억으로 간주되며, 동시에 자녀에게는 차액에 대한 증여세가 부과될 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 동일하게 적용되지만 양도자·양수자가 동일 세대를 구성하면 비과세 자체가 부정될 수 있어 사전 세무 상담이 필수입니다. 단순 매매와 증여의 세부담을 함께 시뮬레이션해 비교하는 것이 권장됩니다.

조정대상지역 내 2주택·3주택자에 대한 양도세 중과(기본 세율 + 20%p·30%p 가산)는 2022년 5월부터 한시 유예 상태이며, 본 계산기는 유예 상태 기준 일반 세율로 계산합니다. 한시 유예 종료일과 재시행 여부는 변경 가능성이 있으므로 양도 직전 국세청·기획재정부 공식 발표 확인이 필요합니다. 중과가 재시행되면 동일 차익 기준 세액이 30~50% 증가할 수 있고 장기보유특별공제 표1 적용도 배제되어 세부담이 크게 늘어납니다. 다주택자는 매도 시점·주택 정리 순서 결정 전 반드시 시나리오별 시뮬레이션이 권장됩니다.